
这篇国际评论凯丰资本,主要来分析下加拿大近期爆发的地权官司。
近期网络上流传的加拿大这场土地纠纷堪称“精彩绝伦”——一片住满居民、建有高尔夫球场和工厂的成熟城区,突然被法院判归原住民所有,银行连夜停贷,产权人直接“人在家中坐,祸从天上来”。
这是怎么回事呢?换位思考一下,若自己是当事人,又该如何应对?
列治文市的这场风波绝非个例
这块早已完成私人化开发的都市土地,历经8年诉讼后权属反转,让列治文市政府、土地居民和产权所有人都措手不及。
展开剩余80%最直接的冲击已经显现:省政府申请18个月延迟执行、计划上诉联邦,但银行为了避险,直接冻结了该区域所有贷款和房产转让业务,现在这里买房只能全款,工厂升级改造的贷款申请也全被驳回,核心问题就一个——产权不清不楚,没人敢冒风险。
很多人疑惑,原住民土地产权到底是怎么回事?其实和咱们想的完全不一样,这些土地名义上归联邦政府所有,原住民部落只是受益人,手里只有使用权和受益权凯丰资本,真正的决策权还在联邦手里。
规范这一切的是《印第安法》,这个名字虽不受原住民认可,却一直沿用至今,关键痛点在于开发限制:原住民土地不能抵押,也不能被没收。
这就意味着,哪怕你和部落签了协议,用土地做抵押融资,一旦违约,债权人也拿不到土地;之前流传的“在原住民土地盖别墅,最后房财两空”的说法,根源就在这。
银行天生怕风险,碰到这种权属模糊的土地,自然会躲得远远的,这也是列治文事件后银行停贷的核心原因,不过凡事都有例外,我之前就在所谓的原住民土地上买过一套联排别墅,不仅销售火爆,银行还爽快给了贷款。
这背后的逻辑,正是破解当前僵局的关键——这块地属于TAWASNATION部落,他们签了现代条约,土地完全归部落自有,不受《印第安法》约束。
这个部落的操作特别聪明:他们自己制定土地法律,允许土地抵押、出租和买卖,还主动接入BC省(不列颠哥伦比亚省)的产权登记体系,实现了制度上的无缝衔接,现在这里不仅有大型购物中心草瓦斯摩尔,周边还建了联排别墅、公寓和独立屋,商业开发程度堪比普通城区。
部落办公室的说明很直白:“我们不是保留地,也不属于BC省,是独立区域”,这话看着霸气,实则是对现代条约制度的精准诠释。
在这里还有好几块原住民土地采用这种模式,但大多远离市区
对列治文来说,这无疑是现成的解决方案:既然法院已经确权给原住民,联邦上诉胜算不大,不如直接借鉴TAWASNATION部落的经验,让部落出台本地土地管理制度,和省、联邦签订协议,脱离《印第安法》管辖。
这样一来,原有的私人产权可以保留,只是管理依据从BC省土地法换成部落土地法,同时接入BC省产权管理系统,权属问题瞬间清晰,唯一的变化可能是,以后的物业费、土地税要交给部落,这总比整个区域陷入停滞强。
为啥列治文市政府比BC省政府还着急?因为BC省建省时没和原住民集体谈判解决土地问题,不像东部省份有明确条约,导致遗留纠纷特别多。
据说连温哥华到班夫途中的重要城市Kamloops,整个城市的土地都被原住民主张权属,要是都按这个模式解决,市政府的部分管理职能确实会受影响,当然这种模式也有隐患:住在这片土地上的非部落成员,没有土地管理的投票权,毕竟管理机构核心是为部落服务的。
但比起土地长期闲置、区域发展停滞,这已经是相对平衡的选择,说到底,这场土地风波本质是制度衔接的问题,原住民土地不是不能开发,关键是要打破《印第安法》的僵化约束,通过现代条约实现权属清晰、规则统一。
相信只要制度设计合理,原住民权益、商业开发和社会稳定完全可以兼顾。
列治文的僵局终将破解,但这场风波给我们提了个醒:土地产权的核心是“清晰”和“可预期”,任何制度设计,只要能解决这两个问题,就能避免“煮熟的鸭子飞了”的魔幻场景,这不仅是理解西方土地制度的关键凯丰资本,也能让我们更懂不同产权模式背后的逻辑差异。
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